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房地产大周期"拐点"已经到来了 调整是不可以避免的

发布时间:2014-11-12 14:30:18

中国宏观经济增速仍在趋缓中。第三季度GDP增长7.3%,该增幅创下了2009年一季度以来最低纪录。而申银万国证券研究所首席经济学家杨成长在接受记者专访时表示:"当前我国经济处在房地产大周期爬坡过坎期,如果是能够平稳过渡,把GDP稳定在7%左右的增速水平上,就算是成功。"

房地产大周期调整不可以避免
记者:你为什么会认为房地产大周期调整对经济影响会这么大?
杨成长:我国房地产市场从2001年开始,已经繁荣了14年,对中国经济、老百姓财产、社会分配格局产生了巨大影响。房地产投资占到了社会总投资的20%,影响到社会总投资40%左右。房地产在老百姓财产中的占比达到60%~70%,也是十多年来老百姓财富的主要增长源,对消费升级带动作用也很大,带动了家电、家具、家纺、家装和汽车等产业的增长。房地产及其相关的收入几乎要占到整个政府收入的三分之一左右。因此房地产大周期调整对经济周期影响非常大。
记者:为什么你认为房地产大周期调整已经到来了?
杨成长:现在来看,我国房地产大周期的拐点已经到来了。一是每年房屋销售面积已经达到12万亿~13万亿平方米,近乎人均1平方米。按照每平方米约6000元计算,每个国民几乎要拿出人均国民收入的六分之一,才能消化新增商品房。去年城市人均居住面积已经达到35平方米,农村才不过34平方米。我国城市住房的成套率和住房自有率在全世界是非常高的。再加上人口结构的变化,适婚人口绝对量的减少,从各方面情况来看,房地产的年供应量都应该顶到了天花板。
而我讲的房地产大周期调整不可避免,并不是指房价必然要下跌,而是指房地产的供给和需求总量不再高增长,今后只能是走平甚至是下跌,但是总规模和绝对量仍然是巨大的。当前政府已经采取了一系列政策,对房地产进行扶持,但是政策出台不能改变房地产的大周期调整,也不应该改变。
如何应对?
记者:如何应对房地产大周期调整对宏观经济的影响?
杨成长:从稳定经济增长、维护居民财产安全、防范金融风险等角度看,2015年政府应该把应对房地产大周期调整放在重要位置。
首先要继续出台稳定房地产市场的政策。今年以来政府已经开始调整政策方向,从过去控制、抑制需求,调整为鼓励正常市场需求,正在逐步清理过去的限购、房贷政策中抑制正常需求的政策。明年要适度加大对房地产企业的扶持。必须在收缩供给的同时,加大对参差不齐、集中度非常低的房地产行业的整合,加速淘汰小规模房地产企业,扶持龙头企业,加速行业并购,推动行业的有序竞争。要在风险可控的前期下,适度加大对房地产企业的金融扶持力度。从上市房地产企业情况看,房地产行业的整体融资成本在10%左右,而ROE只有9%左右。作为高杠杆产业,外部融资成本已经超过净资产回报率,如果不改变这种状况,这个产业是难以为继的。要继续加大棚户区改造和保障房建设,适度弥补商业化房地产的收缩。长期来看,保障房建设也要市场化。要鼓励金融机构、开发商、政府三方合作,探索出一条保障房建设的市场化投融资模式来。

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