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冰城的楼市,激战的“窗口期”

发布时间:2014-12-19 15:01:32

解除了限购、限贷松绑、央行降息、公积金贷款有望会放宽......今年8月以来,国家和地方密集出台的一系列楼市利好新政不断的叠加,使第四季度成为了政策的"窗口期"。为拉升业绩,眼下在哈各房企争相抢抓机遇,使出了十八般武艺,展开了又一轮营销策略的比拼。

  “金九银十”成色黯然

  一定程度上,“金九银十”已经成为了近年以来楼市最具标志意义的营销符号。自1999年开始,房地产行业步入黄金发展期,“金九银十”日渐成为楼市营销中的高频词汇。

  然而,虽然有限购解除、限贷松绑双向利好驱动,但在今年10月这个传统旺季,冰城楼市依然表现平平。

  哈尔滨网上房地产数据显示,10月份哈市商品房网签5749套,环比下降12.21%;比去年10月的7215套下降20.31%。从成交面积看,10月份共成交592282.72平方米,环比下降12.79%。

  11月18日,国家统计局公布的全国70个大中城市房价指数显示,10月份,我市新建商品住宅价格环比下降1.3%,同比下降2.1%,这是今年自7月份以来,连续4个月环比下降。在二手房市场,10月份的价格环比下降1%,同比下降0.9%。

  进入11月的第一周,哈尔滨网上房地产数据显示,全市新建商品房成交622套,环比下降60.6%。今年楼市整体走弱已成为众多开发商们的共识。

  降息撬开“暖风窗”

  持续沉寂的楼市,在11月下旬突然刮起暖风。

  11月21日,央行宣布从11月22日起下调商业银行存贷利率;5天之后的11月26日,哈市住房公积金中心又宣布下调个人住房贷款利率0.25个百分点。“客户仿佛一夜之间就多了起来。”许多房地产业内人士感叹道。

  “从放开限购到‘9·30房贷新政’出炉,我们都觉得没有这次央行降息对楼市回暖的影响明显。”哈西巴黎第五区楼盘销售负责人米经理说,“这次降息消息公布时恰逢周末,随后的双休日来电咨询和到访的客户突然增加40%以上,忙得10余名置业顾问连午饭都没顾上吃。”

  从11月22日起,骄阳地产建国街店客户经理唐志佳的手机几乎成了热线,“现在每天都会接到客户的咨询电话,客户们最关心的就是房价和贷款的政策变化,来店到访量也增加三成多。”

  多年从事房地产融资的中润创展投资控股公司高经理算了一笔账:“9·30新政”后,虽然银行都按照规定下调了房贷利率,但绝大多数在哈银行执行的房贷利率仍然是基准利率,鲜有利率折扣出现。此次央行下调利率后,相当于5年以上房贷利率打了9.4折,同时,公积金贷款利率也降了0.25个百分点。“这对刚需置业者绝对是利好消息,更增强了购房人心理预期。”

  年初就打算换套大房的王女士,此前一直在观望,现在终于决定出手了。

  “积极定价”背后的策略比拼

  对房企而言,能否把握住“窗口期”,关键在定价。但在“涨”还是“降”这个问题上,各房企都讳莫如深。一楼盘开发商在接受记者采访时,甚至用上含蓄的外交辞令:“我们不会积极涨价,也不会积极降价,只会积极定价。”

  这“积极定价”的背后,是新一轮营销策略的比拼。

  连日来,记者走访在哈各楼盘售楼处发现,随着年底业绩“收官”大战展开,各家房企都已使出“存2万抵4万”、“垫首付”、“送精装”、“折上折”、“免利息”等“以价换量”的十八般武艺,而且都在积极筹划促销奇招,包括各种与互联网金融合作的动作,以期快速消化存量、回笼资金。

  火爆的“双11”电商大促中,有部分在哈大牌房企的身影。富力在全国18城30盘展开联动,共同发起“双11”微信购房节;招商地产推出积分买房活动,并启动了与招商银行的合作,购房者持招行信用卡以1000元积分,可兑换指定楼盘的10000元购房现金抵用券。

  扫地产广告上的二维码进入各房企微信号后,除了能看到各种楼盘介绍和新奇活动外,每天还有“女性秋季养生小常识”、“十二星座节后综合征”等信息,不知不觉中,生活被地产粘住。还有一些市民,被各新建楼盘组织的抽奖、演唱会、动漫秀等各种“看表演+看房子”的免费活动弄得团团转。新松地产销售经理王鑫说:“我们在营销现房方面,‘移植’了北京等城市用过的一些理念超前、效果好的案例,通过线上线下互动,进一步加大了与客户的交流。”

  11月22日,群力玫瑰湾小区还开启了首个互联网众筹售房模式。“买不买房,都能赚钱。”玫瑰湾销售总监贾克力介绍说,“房产众筹是指用‘团购+预购’的形式,向网友募集项目资金购买指定房源的模式。”要参与的人通过搜房金融平台认购该项目成为众筹人,在众筹成功后,所有众筹人便可分享房价溢价预期收益。“当然,如果众筹人对投资房产有兴趣,也可以出手报价参加竞拍。”

  众筹,俨然成为房地产互联网金融的重头戏,目前已在全国多个城市成功上演。业内人士透露,众筹所认购的楼盘一般以五折起拍,远远低于市场价格,从而让投资者和购房者获益。“对开发商而言,不管是不是噱头,都是一种创新,可借此在短时间内迅速积攒人气和潜在客源,达到项目营销目的。”

  出手的依然是“刚需”

  市场预期的转向、各家房企不遗余力的促销推介,拨动着刚需买家们敏感的经济神经,综合考量楼盘的配套、物业、交通和户型等因素后,他们开始出手。

  从9月末开始,以万达、华润等为首的大牌房企推出的低价中小户型产品,打破了本地楼市已久的沉寂。9月27日,松北万达中央公园首期开盘4.8亿元住宅售罄;11月1日,二期住宅开盘3小时内热销3亿元。与此同时,哈西华润·凯旋门开盘3小时劲销500套……

  在大牌房企急揽刚需的同时,众多中小开发商也将目光瞄向刚需人群。以使用面积50—80平方米户型为主的巴黎第五区,目前一期现房基本售罄,已开始二期期房销售。今年8月开盘的群力玫瑰湾小区二期,同样以使用面积40—90平方米的中小户型为主,开盘仅3个多月,销量已超过四分之一。

  在万达中央公园二期置业的市民仲先生告诉记者,之所以选择在这里购房,一方面是开发商万达的品牌让人放心,另一方面是万达Mall里的各项配套设施非常齐全,而且未来公交车和地铁都将经过这里,因此决定出手购买。

  在玫瑰湾销售总监贾克力看来,此次央行降息,对于楼盘成交起到了极大促进作用。“我们楼盘主打刚需小户型,这部分群体对于贷款特别敏感,自22日央行降息后,日成交量已经基本稳定在两套。”他说,“随着未来利好预期的到来,刚需人群的需求将会得到进一步释放,除贷款外,小区周边的物业、配套和交通,甚至学校、幼儿园和医疗配备等都会成为这部分人群置业的要件。”

  记者调查发现,对于购房意向并不太迫切且相对理性的投资、改善型群体而言,降息影响相对偏小。

  位于友谊西路松花江边的某小区是我市市场定位较高的一处热门楼盘,其销售部门负责人表示,目前该楼盘销售情况比较稳定,“我们主要的销售渠道是通过与社会团体和金融部门合作开发高端客户,以客户‘老带新’为主,降息对促进销售基本没有什么影响。”

  冰城楼市“向左”还是“向右”?

  楼市走势,是观望者关注的焦点。

  “哈尔滨没有过一线城市的那种飙升,所以不会出现大落,目前的市场正趋于理性。”哈工大人文学院李平教授认为,哈尔滨是“神经末梢”,对于市场的反应比较慢,因为没有经历一线城市那种非理性的暴涨,自然也不会出现大幅降价,目前哈尔滨的市场正在向成熟市场过渡,所以并不会出现大起大落的情况。

  骄阳地产关辉经理表示,支撑哈尔滨房地产价格持续坚挺的一个重要原因,是哈尔滨作为省会城市的集聚效应正在不断增强,这也为房地产市场带来持续的需求。目前,在二手房成交量中,60%—70%的购房者来自省内其他地市,主要是上学、就业和结婚,而且这部分人群的市场需求特别大。

  如今,冰城楼市正从昔日出现“卖图纸”、连夜排队抢房、“日光盘”等现象的“黄金时代”,步入了理性平稳的“白银时代”。“这是一个越来越正常和理性的市场,供需双方都很务实。房企都在想办法降低买房的门槛,要多听客户的需求,控制好成本,做出差异化、得人心的产品,用营销智慧带动了销售的业绩。因此,洗牌不可避免,只有做好产品并且提供了优质的服务的房地产企业才能存活。”李平说。

(稿源: 哈尔滨新闻网-哈尔滨日报)
(作者: 记者 刘述波 实习生 吴凡 )

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